饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布(bù)了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用房源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占(zhàn)市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易(yì)，由(yóu)于二(èr)手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必(bì)要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害)，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在(zài)内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历(lì)来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在(zài)实(shí)际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的(de)经(jīng)纪机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当(dāng)前两(liǎng)部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如(rú)产洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视(shì)为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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