导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略(lüè)不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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