OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，浦(中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高pǔ)东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分(fēn)析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得(dé)到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中(zhōng)披(pī)露的张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人(rén)就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的(de)信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张(zhāng中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高)江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的(de)第(dì)一时间(jiān)即奔(bēn)赴现(xiàn)场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换(huàn)租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作(zuò)了一(yī)定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户的(de)分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信心排(pái)除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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