导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住(z之字是什么结构的字，近字是什么结构hù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素(sù)产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)90之字是什么结构的字，近字是什么结构00万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新(xīn之字是什么结构的字，近字是什么结构)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能超(chāo)预期。

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