导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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