近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得选择复句例子十个，选择复句例子5个的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)选择复句例子十个，选择复句例子5个航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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