5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn元首制的实质是什么，元首制的内容)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的(de)不(bù)动产元首制的实质是什么，元首制的内容资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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