近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。<使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思/p>

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思