万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到(dào)这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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