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　　饱(bǎo)受争(zhēng)议的(de)二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局(jú)联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关(guān)注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及(jí)工资(zī)标准，综(zōng)合计算(suàn)出(chū)合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等场所或0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号渠道(dào)，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等(děng)违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费(fèi)过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来(lái)收费就不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内，加(jiā)上经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场看(kàn)，经纪服务(wù)领域(yù)的调(diào)整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房(fáng)源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半(bàn)的(de)中介费，但在一(yī)些热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当于(yú)变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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