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吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗

吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗 民生宏观:中国户均几套房?

  导读

  黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后,当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

  要点(diǎn)

  过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年,连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平,足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气(qì),有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

  拨(bō)开迷雾,本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况,据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

  有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩,事实是否如此?

  住(吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗zhù)建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑,第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑,中国房子是否(fǒu)真的过剩?

  事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中,城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成,其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑,如商业办(bàn)公楼、学校等,因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

  七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān),但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满足,它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

  我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng),其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

  目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数据,我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数,计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

  测算(suàn)结果显示,目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房,其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付(fù),直至2024年,中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅,其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

  户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng),然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

  国际(jì)数据显(xiǎn)示,成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1,在1.1左右。

  之所以(yǐ)说不平衡,是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu),流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱,在老家买房,从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

  即便户均一套(tào)房,中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

  第一(yī),户均人口规模缩小,一人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā),导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù),带来新户(hù)购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

  第(dì)二,经济板块的分化日益明显,区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入,人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

  第(dì)三,30%左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中,涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在必行(xíng)。

  第四,中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距(jù),“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

  黄金(jīn)二十(shí)年之后,当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

  如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期,地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足,这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至(zhì),大分化(huà)时(shí)代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

  地产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间,不同区域板块之(zhī)间,不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

  目录

  中国户均几套房(fáng)?| 民生·周君芝团(tuán)队

  正文

  引言

  不久前,官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑,引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái),各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng),引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

  让市场不禁担心,中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩?

  中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng),还(hái)是供需平衡,或是仍(réng)然存在不足?可惜由于住宅存量数据并未公布,我们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

  拨开迷雾,我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数,回答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真的过剩了?据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

  一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

  (一(yī))中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

  今年2月(yuè),在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng),负责人对外披露(lù):“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

  14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑,平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人,住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

  在这近6亿(yì)栋房屋建筑中,农村房屋占9成以上,以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋(dòng),还包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来,住宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

  第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间,其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间,乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

  人均住宅间数大于1,看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

  居住水平不仅与房间数量有关,更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

  中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅,一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

  中国户均几套(tào)房?| 民生(shēng)·周(zhōu)君芝团队

  (二)中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

  中国城镇居民住宅主要分两大类,一类是商品住宅,另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

  目前缺乏统计数(shù)据,并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布(bù),一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(统(tǒng)计(jì)局);二是(shì)居民住宅来源(人口普查数据)。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量,我们主要用到上述两组数据。

  中国住宅改革始于1998年,1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少,可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走:

  第(dì)一步,将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加,我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

  第二步,根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例,推算得到居民住宅总套数。

  第三步,将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数,我们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

  具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下:

  城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

  =(商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù))/(商品住宅套数/住(zhù)宅总套数)

  =商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

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  二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

  中国(guó)住宅存量到底有多少,目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据,大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套数,并(bìng)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

  一)城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

  截至2022年(nián),我们计算得到(dào):

  (一)中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

  (二)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(包含现房和期(qī)房)。

  中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主,从2019年开始,新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数里(lǐ)的(de)期房销售,得到(dào)商品住宅现房套数。

  以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例(lì):

  2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年(2020、2021和2022年(nián))的期房销售(shòu)额。

  主流房(fáng)企竣工周期在2-3年,并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间,取最(zuì)大值3年(nián)。

  将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数,算出(chū):

  (三(sān))目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

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  (二)城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

  接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

  首(shǒu)先(xiān),七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特(tè)征如下(xià):

  73.8%的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21%,购买商品住宅占比31.9%、二手(shǒu)房占比10.1%、经济适用(yòng)房占比3.8%、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1%,通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9%。另有3.4%和(hé)17.7%的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

  其次,我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅,因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总,得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8%。

  2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2%,粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变化(huà)幅度的(de)20%,计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例,从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例,为(wèi)62.8%。

  最后,截至2022年(nián)末(mò),中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng),中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

  如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利,已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用,到2024年,中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

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  三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

  既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度,“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结,甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余?

  (一)户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

  需要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此,成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

  国际经验来(lái)看,美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1,其中(zhōng),英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高,为(wèi)1.19,日本为(wèi)1.16,美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

  如(rú)果户均(jūn)刚好一套房,就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求,造(zào)成(chéng)房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

  七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿,省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

  流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián),在老家县城买房。

  暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示,在(zài)上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28%、21%和18%。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人,但高房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

  流动人口实际上会占据两(liǎng)套房,在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房,在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

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  (二(èr))至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

  目前,中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

  三成家(jiā)庭,也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成,其中又有11.6%住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

  这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题(tí),如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧,给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn),并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

  2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3%的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6%。仍然存在5%左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求,在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

  近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室,户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9%,二居室占比为(wèi)33%。对比(bǐ)镇,城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo),当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关(guān)。

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  (三)人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱动力

  根据七(qī)普(pǔ)数据测算,2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁,加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)(7.3亿与6.3亿),得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平,人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

  超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值,近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

  15%的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ),不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20%的公摊,可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难,若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà),中国有(yǒu)11.3%的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

  若(ruò)人均可使用住宅面积为40平,即人均住(zhù)宅建筑面积为50平,只考虑家庭(tíng)户(hù)人数,需要住宅总量约390.6亿平,较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

  对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积,美(měi)国为67㎡,瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡,中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡,相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后(hòu),中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡,这一(yī)差距将变得(dé)明显。

  若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口,所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

  中国(guó)户均几(jǐ)套房?| 民(mín)生(shēng)·周君芝团(tuán)队

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  四、户均已(yǐ)然1套房,未(wèi)来地产还(hái)会有需求么?

  我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房,看似已经户户有房。即便如此(cǐ),中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎(yì),决定了中国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下,中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

  第一,户均(jūn)人口缩小,家庭户数(shù)增(zēng)多(duō),新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

  过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降,六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户,而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户,一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的(de)占比明(míng)显上升,人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续,导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

  第二(èr),人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

  中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显,资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入,区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng),给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

  以浙(zhè)江省为例(lì),2021年常住人口增量(liàng)为72万,而(ér)出生人口为44.9万人,死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén),自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人,其(qí)人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

  第三(sān),老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

  从2011年到2020年,自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5%到21%,下降了10.5个百分点;原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9%到6.1%,降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(27.1%),再加上其(qí)他住宅(5%)与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例(lì)(31.3%)大致相吻合。

  十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户(hù),自建住宅和原公有住宅减少了1282万户,住宅净需求增加9755万户。49%的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅,21%的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求中,有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18%,3%和9%。未来随着(zhe)城中村和旧城改造,商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

  2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平,涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái),建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业管理,居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境,背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

  第四,“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

  刚需购房受(shòu)限于资金,倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质(zhì),以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

  OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间,无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素,中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

  住宅舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高,中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

  如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期,地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú),供需(xū)出现错配,这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至,这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间(jiān)差异,优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

  中国户均几(jǐ)套房?| 民生·周君芝团(tuán)队

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  风险(xiǎn)提示

  人口(kǒu)普查数据调查的是人,并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái),因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低,其增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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