导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗zhù)建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的(de)占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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