文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(m苏州是几线城市呢iàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(d苏州是几线城市呢uì)刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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