万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的(de)方式(shì)明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐相遇时间的公式 相遇时间怎么求(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然相遇时间的公式 相遇时间怎么求而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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