导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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