近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力等(d筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思ěng)多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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