万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎn生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语g)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明(míng)确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京(jīng)的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周金(jīn生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语)辉(huī)夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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