5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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