导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真(三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛g>第一，户(hù)均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛