近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募(娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红(hó娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星ng)。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二(èr)级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星