文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风(fēng)夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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