近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(五的大写是什么jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)五的大写是什么资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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