近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应(yīng)该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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