5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口(k16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长ǒu)，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长是公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季(jì)度他有的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司(sī)也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增长不确(què)定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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