万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)12l是多少毫升 2l是多少升万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的(de)优先(xiān)权：2l是多少毫升 2l是多少升>

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的(de)，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(2l是多少毫升 2l是多少升kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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