近两年火爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩(乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿jì)相对经济(jì)活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　乐福鞋按什么鞋码买，乐福鞋不适合什么人穿ng>普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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