饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提(tí)出(chū)了(le)意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例(lì)，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖(lài)中介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造(zào)成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下(xià)，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关注最多的一(yī)个(gè)话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在(zài)实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的(de)中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混合(hé)标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的(de)基本服务(wù)和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确(què)服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于(yú)市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价(jià)格(gé)和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的(de)经纪(jì)机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有(yǒu)甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严(yán)禁操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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