导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼(lóu特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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