导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量(lih2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称àng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城(ch2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称héng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称