OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的(de)产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流(liú)类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合同谈(tán)判中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍(shào)说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责(zé)的(de)态(tài)度，我(wǒ)们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季(jì)度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)有那么多(duō)储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运(yùn)营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租(zū)户(hù)退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大(dà)平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发(fā)的(de)储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们(men)可(kě)能不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一(yī)个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能(néng)化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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