文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(c鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点hǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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