5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较202什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型2年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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