OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报(bào)中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行(xíng)了(le)解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市(shì)场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及(jí)储备(bèi)租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户(hù)需(xū)要(yào)一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末(mò)也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么(me)多(duō)储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项目(mù)的全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制大(dà)租户(hù)退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的(de)物业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和(hé)它未(wèi)来的(de)发展。”相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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