导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(毕业2年之内都算应届吗，21年毕业生23年算应届吗tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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