近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募RE甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处ITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

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