文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地(dì)的(de)商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一(yī)般(bān)设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才(cái)可(kě)预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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