饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个人信息(xī)等问(wèn)爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本(běn)较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多(duō)的一个(gè)话题，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及(jí)中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语纪服(fú)务(wù)机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下(xià)发(fā)的《关于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费(fèi)标准基础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目(mù)和(hé)收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违(wéi)反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入(rù)国(guó)家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者(zhě)来(lái)承(chéng)担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的(de)方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会(huì)利用(yòng)其(qí)支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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