导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：<吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法/p>

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

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　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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