5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票资(乔丹有多高zī)产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 乔丹有多高