饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户(hù)个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加(jiā)强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成(chéng)监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监(jiān)管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度最高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适(shì)的中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列(liè)明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未来豪(háo)宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规(guī)范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化(hu虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思à)，有利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中(zhōng)操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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