一线城(chéng)市，也不(bù)端着(zhe)了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房指导价的消息在房产圈刷(shuā)屏了。

　　这条消息为什么(me)这么重要？首(shǒu)先(xiān)二手房(fáng)指导价被(bèi)称(chēng)为“核(hé)弹级”政策，其次(cì)深圳几乎是最(zuì)后一(yī)个还在“认(rèn)真”实施这(zhè)条政(zhèng)策的城市，最后深圳是(shì)房价前三的核心城市。所以，深圳(zhèn)的(de)一(yī)举一动都具有(yǒu)风向(xiàng)标(biāo)意义。

　　有分析人士指出(chū)，深圳二手房指导(dǎo)价如果取消(xiāo)，首先有利于(yú)深圳二(èr)手房回暖，然后(hòu)二(èr)手房(fáng)回暖(nuǎn)有利于(yú)深圳楼市总体回(huí)暖，最后(hòu)深圳楼市回暖(nuǎn)有(yǒu)利于(yú)全(quán)国楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥妥的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调(diào)控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二手(shǒu)房指导价(jià)”正式结束。传言称：二手(shǒu)房贷款不按官方参(cān)考价（指导价），银行核定(dìng)房(fáng)价以网签备(bèi)案(àn)价和评估价孰低为准。

　　自(zì)此，参(cān)考价真正(zhèng)变成了“参考价(jià)”。

　　目前没有(yǒu)看到官方文件。据(jù)证券(quàn)时报21日消息，目前深(shēn)圳(zhèn)多家大行(xíng)表示(shì)“尚未接到正(zhèng)式(shì)通(tōng)知，目(mù)前仍按参考价办理按揭”。所以还(hái)需(xū)要持(chí)续的关注。

　　易居研(yán)究院(yuàn)研究总监严跃(yuè)进(jìn)认为，本次政策大概率为真，更多体现为银行贷款(kuǎn)等领域按(àn)照新的规则(zé)进行，但不会出台正式(shì)文件。

　　有时候，有些事情，是不用(yòng)发文件的。毕竟可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市(shì)二手(shǒu)房指导价(jià)横空(kōng肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内)出世。当时，深圳一(yī)口气公(gōng)布了全市(shì)3595个小区的参考价，很多(duō)南山、福(fú)田、宝安中(zhōng)心区的高价盘，直(zhí)接(jiē)按(àn)照(zhào)当(dāng)时的市场(chǎng)价打了5折、6折来(lái)“指(zhǐ)导(dǎo)”，银行(xíng)只能按照(zhào)指导(dǎo)价(jià)来计算(suàn)首(shǒu)付、发放贷(dài)款(kuǎn)。

　　当(dāng)时大家还不觉得厉害，但经历了这两(liǎng)年的(de)痛苦，才深(shēn)知(zhī)为啥叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子(zi)，市场价(jià)1000万的房子，如果不“指导”，可(kě)以首付3成即300万；如果指导(dǎo)价打七(qī)折(zhé)即700万，那么首(shǒu)付3成210万，加上需(xū)要全款支付的部分，实际首付去到了(le)510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直(zhí)接让大批(pī)量(liàng)买家，失去了购(gòu)房能力，相当(dāng)于强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深(shēn)圳(zhèn)推行二手房参考价以后，东(dōng)莞、宁波(bō)、成都、三亚、西安、合肥、广州等10多个(gè)城市陆续跟进(jìn)。事实也确实证明了，这条政策的“核弹”级(jí)别(bié)。

　　到了(le)2021年10月，根据(jù)安(ān)居客(kè)的统计，实施二手房(fáng)指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的影响(xiǎng)，二手(shǒu)房更是惨不忍睹。以2022年12月数据(jù)为(wèi)例，全国70个大中城市房价(jià)只有6个同比上涨，其他的泥沙俱(jù)下(xià)。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人付出了沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有家(jiā)研究(jiū)中心数据显示：成交(jiāo)量上，二手房指导价出台当年，深圳二手住宅(zhái)成交量同比下滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交量同比下滑47％，全年(nián)成交量仅(jǐn)2.2万套，创近二十年最低(dī)记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方面，与二手房指导价发布当月相(xiāng)比，如今(jīn)二手房挂牌价低于(yú)及(jí)接近(jìn)参考价的(de)房源占比大幅增加。2023年一季度，深圳(zhèn)各区二手房成交TOP10小区中(zhōng)，过半成交价(jià)低(dī)于参(cān)考价。

　　只有真实经历其中的人，才能深切的(de)感知其威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位码农三年前高杠杆买了2套(tào)华润(rùn)城，月供12万(wàn)，最终亏(kuī)损1000万破产(chǎn)。据媒体推测(cè)，如(rú)果(guǒ)案例属实，买家的实际购房成本(běn)高(gāo)达20万(wàn)/平(píng)，目前价格(gé)跌(diē)至(zhì)14万/平，叠加这三年的房贷和(hé)持有(yǒu)成(chéng)本，差不多亏(kuī)损超千(qiān)万。

　　深圳一大批人这(zhè)两年感受到(dào)了(le)太多“心酸(suān)”。二手(shǒu)房成(chéng)交量创下(xià)多年新(xīn)低，学区房神(shén)话不再，房(fáng)产中介(jiè)的日(rì)子(zi)难过(guò)，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼(lóu)市(shì)的基调下，2022年以来，实施(shī)了二(èr)手房指导价的城市陆陆续续低(dī)调(diào)退出，目(mù)前(qián)只(zhǐ)有深圳还是最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意(yì)义(yì)明显

　　最近一线城(chéng)市也不端着(zhe)了。

　　近日(rì)，北京在房山(shān)区(qū)试(shì)点多子(zi)女家庭和职住平(píng)衡(héng)家庭购房支持政(zhèng)策(cè)。上海也考虑予以多孩家庭(tíng)在(zài)新房计分制(zhì)度政策(cè)上的(de)支持。

　　从(cóng)最(zuì)新公布(bù)的3月份70个(gè)大中城市商品住(zhù)宅销售价格变动(dòng)情况(kuàng)来(lái)看，广(guǎng)州(zhōu)、深圳的新房(fáng)、二手房价格仍然是同比(bǐ)去年依然是下(xià)降的(de)。

　　北京、上海已经同比(bǐ)增长(zhǎng)了，其他二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)如杭州、成都、南(nán)京、合肥等(děng)城市(shì)价格(gé)都是同比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗(ma)？

　　事实上，上面可能(néng)更急。3月(yuè)份，两部门联合发文，全(quán)面推动二手(shǒu)房(fáng)“带押过户(hù)”全国实施，这是一条被广泛(fàn)好评的新政。对于(yú)激活(huó)二(èr)手房交(jiāo)易(yì)，具(jù)有定海神针般的作用。

　　住(zhù)建(jiàn)部部(bù)长倪虹近日更是指出：建(jiàn)筑(zhù)业(yè)、房地产企业要(yào)发挥国民经(jīng)济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用。回(huí)归到常识，从(cóng)字面理(lǐ)解一下这两(liǎng)个(gè)词，意思(sī)就是——顶梁柱如果(guǒ)不行(xíng)了，上面不就(jiù)塌了嘛？压(yā)舱石如果压不住，小(xiǎo)船不就翻(fān)了(le)？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼市的(de)政策，还有一(yī)大波正在路上...

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