导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思>如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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