文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实(shí)体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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