5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(x古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口iàn)出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的(de)持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什(shén)么(me)投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入(rù)十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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