文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比乔丹有多高例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(d乔丹有多高ào)门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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