5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从20往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么21年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么(hóng)利期一(yī)去不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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