近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益(yì)珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄