5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑(jí)是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量(tuī)荐(jiàn)。）

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