导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　fe2o3是什么化学元素二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(fe2o3是什么化学元素diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 fe2o3是什么化学元素