导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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