导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数陈睿怎么了，b站陈睿事件(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米陈睿怎么了，b站陈睿事件。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。

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