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陈睿怎么了,b站陈睿事件 民生宏观:中国户均几套房?

  导读(dú)

  黄金二十年之后,当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

  要(yào)点

  过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián),连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平,足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气,有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

  拨开迷雾(wù),本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况,据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

  有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩,事实是(shì)否如此?

  住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑,第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí),中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)?

  事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中,城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成,其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑,如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等,因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

  七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān),但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足,它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

  我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房,其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

  目前(qián)并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据,我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù),计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

  测算结果显(xiǎn)示,目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房,其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付,直至2024年,中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅,其中商业(yè)住宅仅0.64套。

  户均一套房似乎意味着户户有房,然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

  国际(jì)数据(jù)显示,成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1,在1.1左右。

  之所以说不平衡,是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口,流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱,在老家买房,从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

  即(jí)便户(hù)均一套房(fáng),中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

  第一(yī),户均人口规模缩小,一人户、两人户占比不断增加(jiā),导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续,带来新户购房需求增长。

  第二,经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn),区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入,人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

  第三,30%左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中,涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行(xíng)。

  第四,中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差距(jù),“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

  黄金二十年之(zhī)后,当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

  如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期,地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足,这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì),大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

  地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之间,不同区域板(bǎn)块之间,不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

  目录

  中国户(hù)均几套房?| 民生(shēng)·周(zhōu)君芝团队(duì)

  正(zhèng)文

  引言

  不久(jiǔ)前,官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑,引发热议。从2月以来,各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增,引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

  让(ràng)市场不禁担心(xīn),中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩?

  中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩,还是供需(xū)平衡,或是仍然存在不足?可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布,我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

  拨开(kāi)迷雾,我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数,回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了?据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

  一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

  (一)中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚

  今(jīn)年(nián)2月(yuè),在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng),负责人对外(wài)披露(lù):“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

  14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑,平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到3人,住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

  在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng),农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上,以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋,还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来,住宅占比并不(bù)大。

  第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān),其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān),乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

  人均住宅间(jiān)数大于1,看似(shì)意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

  居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关,更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

  中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅,一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

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  (二(èr))中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

  中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类,一类是商品住宅,另一类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

  目(mù)前缺乏统计数据,并没(méi)有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù),一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)(统计局);二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源(人口普查数据)。计算中国居民户均住宅数量,我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

  中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年,1998年之前商品住宅数量极少,可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu):

  第(dì)一步(bù),将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加,我们(men)就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

  第二步(bù),根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例,推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

  第三(sān)步,将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数,我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

  具体计算公式如(rú)下:

  城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

  =(商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数陈睿怎么了,b站陈睿事件(shù))/(商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数)

  =商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

  中国户均几(jǐ)套房?| 民生·周君(jūn)芝团队

  二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

  中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少,目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据,大(dà)致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数,并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

  一)城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

  截至2022年(nián),我们计算得(dé)到:

  (一)中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

  (二(èr))城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(包含现房和期房)。

  中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主,从2019年(nián)开始,新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售,得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

  以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例:

  2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年(2020、2021和2022年)的期房销(xiāo)售额。

  主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年,并考虑到交房后装修的(de)时间,取最大值3年(nián)。

  将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数,算(suàn)出(chū):

  (三)目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

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  (二(èr))城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

  接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

  首先,七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下:

  73.8%的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21%,购买商品住宅占比31.9%、二(èr)手(shǒu)房占比10.1%、经济适用房占(zhàn)比3.8%、原公有住(zhù)宅占比6.1%,通(tōng)过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9%。另(lìng)有3.4%和17.7%的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

  其次,我们(men)假定租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅,因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总,得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8%。

  2020年商品住宅占比为59.2%,粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20%,计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变化比例(lì),从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例,为62.8%。

  最(zuì)后,截至2022年末(mò),中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房,中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

  如果(guǒ)交(jiāo)房顺利,已购期房会在2-3年内陆续交付使用,到(dào)2024年,中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

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  三、城镇户均一套房的(de)三点含义

  既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程度,“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié),甚至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余?

  (一)户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

  需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此,成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

  国际经(jīng)验来(lái)看,美国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1,其中(zhōng),英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高,为1.19,日本(běn)为1.16,美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

  如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房(fáng),就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求,造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

  七(qī)普指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿,省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

  流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱,在老家县城买房。

  暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示,在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28%、21%和18%。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人,但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

  流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房(fáng),在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套房,在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

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  (二)至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

  目前,中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧(jiù)小区。

  三成家(jiā)庭,也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成,其中(zhōng)又(yòu)有11.6%住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

  这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题,如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù),给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患,并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

  2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3%的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6%。仍(réng)然存在(zài)5%左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求,在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

  近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室,户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9%,二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33%。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn),城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小,当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关(guān)。

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  (三(sān))人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

  根据七普数据测算,2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁,加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)),得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng),人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

  超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值,近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

  15%的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米,不(bù)及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20%的公摊,可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米陈睿怎么了,b站陈睿事件。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难,若按这个标准(zhǔn)算的话(huà),中国有11.3%的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

  若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平,即人均住宅建筑面积为50平(píng),只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数,需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平,较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

  对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī),美国为67㎡,瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡,中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡,相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后,中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡,这一差距将变得明显。

  若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu),所需(xū)要(yào)的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

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  中国户均几套房(fáng)?| 民生·周君(jūn)芝团队

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  四、户均已然1套房,未来地(dì)产还会有需求(qiú)么?

  我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房,看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此,中国人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎,决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià),中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

  第一,户均人(rén)口缩小,家庭户数增多(duō),新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

  过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数(shù)不断下降,六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户(hù),而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù),一人户、二人户的占比明显上升,人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续,导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

  第(dì)二,人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

  中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显,资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入,区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租(zū)房,给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的(de)增量(liàng)。

  以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì),2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万(wàn),而出生人口为44.9万人,死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人,自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人,其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

  第三,老旧小区改善性需求依然庞大。

  从2011年到2020年,自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5%到21%,下降了10.5个百(bǎi)分点;原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9%到6.1%,降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和(27.1%),再加上其他住宅(5%)与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例(31.3%)大(dà)致相吻合。

  十年间新增8473万家庭户,自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户,住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49%的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅,21%的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中,有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18%,3%和9%。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造,商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上升。

  2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平,涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅,建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ),居民追求美好、宜(yí)居生活的环境,背后的(de)改善性需求有待(dài)释(shì)放。

  第四,“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

  刚需购房受限于(yú)资金,倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质,以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

  OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān),无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素,中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

  住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高,中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

  如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期,地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足,供需出现(xiàn)错配,这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至,这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异,优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

  中国户均几套房?| 民生·周君芝(zhī)团队

  中国(guó)户均几套房?| 民(mín)生·周君芝团队

  风险提示

  人口普查数据调查的(de)是(shì)人,并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅,因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低,其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。

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